Mindestlohn und Verkaufsprovisionen: Das Fixum muss nicht für sich genommen ausreichen
23. Oktober 2026Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 9. September 2026 – 30 U 101/25 entschieden, dass der Erwerber eines Erbbaurechts in einen bestehenden Gewerbemietvertrag eintreten kann. Das gilt unter bestimmten Voraussetzungen auch dann, wenn der bisherige Erbbauberechtigte das Objekt durch seine GmbH vermieten ließ.
Im Streitfall hatte eine GmbH Räume samt Parkplatz zur Nutzung als Diskothek und Veranstaltungsstätte vermietet. Inhaber des Erbbaurechts war ihr Alleingesellschafter und Geschäftsführer persönlich. Nachdem er das Erbbaurecht veräußert hatte, verlangten die Erwerber von der Mieterin rückständige Miete. Das OLG Hamm bestätigte den Zahlungsanspruch in der Hauptsache in Höhe von 65.589 Euro.
Wann geht der Mietvertrag auf den Erwerber über?
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt über § 578 Abs. 2 BGB auch für Gewerberäume. Bei der Übertragung eines Erbbaurechts findet § 566 Abs. 1 BGB über § 11 Abs. 1 ErbbauRG entsprechende Anwendung. Danach tritt der Erwerber grundsätzlich mit dem Rechtsübergang in die Vermieterstellung ein, wenn der bisherige Erbbauberechtigte die Räume vermietet und dem Mieter bereits überlassen hat.
Im entschiedenen Fall waren Vermieterin und Veräußerer rechtlich verschiedene Personen. Das OLG Hamm bejahte den Vertragsübergang dennoch. Es knüpfte an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, nach der § 566 Abs. 1 BGB auch bei fehlender Personenidentität entsprechend anwendbar sein kann. Dafür muss die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Veräußerers erfolgen. Zudem darf der formelle Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Im konkreten Fall sah der Senat die Vermietung durch die GmbH als Geschäft im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Erbbauberechtigten an. Auf die Frage, ob der Mietvertrag zusätzlich aufgrund einer vertraglichen Regelung übergegangen war, kam es deshalb nicht an.
Fazit für die Praxis
Wer ein Erbbaurecht an einem vermieteten Gewerbeobjekt erwirbt, sollte den Mietvertrag mit dem Erbbaugrundbuch abgleichen. Tritt im Mietvertrag eine andere Person oder Gesellschaft als Vermieter auf, kommt es darauf an, in wessen wirtschaftlichem Interesse vermietet wurde und ob der Vermieter ein eigenes Interesse am Fortbestand des Vertrags hat. Bleibt der gesetzliche Übergang zweifelhaft, lässt sich die Vermieterstellung durch eine Vertragsübernahme unter Beteiligung des Mieters eindeutig regeln. Bereits entstandene Mietforderungen sollten die Beteiligten dabei gesondert zuordnen.
